Está na pauta no Supremo Tribunal Federal, em julgamento virtual na 2ª Turma, um tema que afeta os consumidores justamente no momento que talvez seja o mais grave e solene na vida da maioria deles: a aquisição de um imóvel. O colegiado decidirá se é obrigatória ou não a escritura pública em contratos de compra e venda de imóveis com alienação fiduciária, em negócios realizados fora do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). O debate central discute a aplicação do artigo 38 da Lei nº 9.514/1997 e a validade dos Provimentos nº 172 e nº 174 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ).
De um lado da controvérsia está um suposto enxugamento de custos e desburocratização; de outro, a segurança jurídica e a estabilidade econômica nacional. Em termos práticos, contrapõe o interesse do mercado imobiliário à defesa dos consumidores. No momento em que escrevo, já foram computados dois votos em favor da tese contrária aos consumidores; outros três ministros do STF ainda votarão. O julgamento foi paralisado por um pedido de vista do ministro Luiz Fux
Em 12 de fevereiro de 2026, a revista Veja publicou texto com várias imprecisões (“O julgamento no STF que pode garantir uma vitória contra a burocracia”). É um erro negligenciar o papel da supervisão estatal na celebração desse tipo de contrato assimétrico, no qual uma das partes tem muito mais informação e capacidade técnica do que a outra. Essa função pública é desempenhada, no Brasil, pelo sistema notarial, muitas vezes tachado com o rótulo de “burocracia”.
Por meio da escritura, o tabelião exerce um controle preventivo de legalidade que protege o cidadão contra fraudes e vícios do negócio jurídico. Isso reduz custos de transação ao evitar que problemas simples virem litígios judiciais complexos e onerosos, resultado de falhas nos contratos particulares.
Países que vivenciaram o fim da obrigatoriedade da escritura pública tiveram aumento de custos das operações imobiliárias a longo prazo, com o crescimento de disputas judiciais. Os tabeliães são responsáveis por reduzir a assimetria de informação entre as partes e garantir que o consumidor entenda exatamente o que dizem as cláusulas do contrato que está assinando.
Contrariamente ao que afirma o texto da Veja, utilizar instrumentos particulares em larga escala não assegura economia ao consumidor final. Enquanto emolumentos notariais possuem natureza de taxa pública e são tabelados por lei, os custos de transação em sistemas sem a presença do notário costumam ser absorvidos por seguros ou taxas bancárias sem o mesmo nível de imparcialidade.
Além disso, é metodologicamente falha a alegação de que emolumentos oneram as famílias em até 2% do valor do imóvel. Em São Paulo, por exemplo, o custo da escritura representa apenas 0,13% do valor em algumas operações. Estados como Paraná, Minas Gerais e Rio de Janeiro também oferecem gratuidades e reduções não consideradas nessas análises contrárias ao sistema.
Da mesma forma, não se pode comparar os custos da escritura pública com os da atividade privada que poderia substituí-la, uma vez que até 40% do valor dos emolumentos retornam ao Estado, especialmente para financiar as Defensorias Públicas. De modo algum se pode considerar uma “vitória” transferir recursos que suportam o serviço público para o lucro de entidades privadas de intermediação à custa da fragilização dos direitos dos consumidores.
Recentes manifestações institucionais reforçam a necessidade de tutelar o elo vulnerável da relação. A Secretaria Nacional do Consumidor (Senacon), vinculada ao Ministério da Justiça, pronunciou-se de maneira favorável à exigência da escritura pública nesses casos específicos. O órgão federal emitiu parecer em que reconhece que a escritura pública protege o adquirente de imóveis contra as imposições unilaterais de construtoras e incorporadoras. O posicionamento evidencia que o Estado deve atuar de modo preventivo,a fim de assegurar que o mercado não suprima os direitos básicos do cidadão sob o falso pretexto da modernização.
A pedido do Instituto Brasileiro de Direito Econômico e Políticas Sociais (IBDEPS), o professor Luís Fernando Massonetto elaborou um estudo jurídico aprofundado acerca do tema. O especialista demonstra, com farta base teórica, que a proteção ao consumidor não constitui mero apêndice do sistema legal, mas um princípio basilar da ordem econômica constitucional. A peça fornece os alicerces teóricos que comprovam que o rigor normativo atua como escudo da sociedade contra a insegurança nas negociações.
Defender a interpretação restritiva do artigo 38 da Lei nº 9.514/1997, que resulta na obrigatoriedade da escritura pública nesse tipo de operação, é proteger a ordem pública. O arranjo notarial brasileiro é uma infraestrutura de Estado indispensável. Fragilizar essa estrutura em nome de uma suposta agilidade coloca em risco o patrimônio das famílias e a própria higidez do mercado de crédito imobiliário.
Diante de todos esses fatores, a expectativa é de que a Suprema Corte decida orientada pelos preceitos que regem a economia do país, como a efetiva tutela dos direitos consumeristas, a proteção da economia popular e a garantia de um mercado imobiliário transparente e sustentável.
*Daniel Santos Garroux é advogado especializado em Direito do Consumidor e presidente do Instituto Brasileiro de Direito Econômico e Políticas Sociais (IBDEPS).
**Este artigo não reflete, necessariamente, a opinião do site.
Publicado na Revista forum.
